[克而瑞]市场月报:供应激增而成交仍逐月微降,但个别城市二手房成交同比倍增

2019-12-04 14:46:15

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  • 城市:全国
  • 发布时间:2019-12-04
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

??随着年底业绩冲刺季的到来,房企密集加快了供货节奏,重点城市供应量明显回升。不过,市场期盼的翘尾行情未至,成交量同环比双降,市场下行压力进一步加剧。土地成交量跌价升,溢价率持续低位运行,即使如深圳,土拍也遇冷,底价成交、流拍已是市场常态。

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??供应:环比升37%、同比降17%,近两成城市供应倍增

??11月,年终业绩抢收期如约而至,本月房企推货积极性明显提升。29个重点城市新增供应面积3173万平方米,环比上升37%,同比下降17%。

??一线城市商品住宅新增供应面积277万平方米,环比上升69%,同比下降34%。除上海供应量有所回落外,其余三城显著放量,环比增幅皆超70%,深圳更是创年内新高。

??二三线城市新增供应面积环比上升34%,同比下跌14%。六成城市供应情况相较上月有明显改善,昆明、佛山、西安、武汉等环比翻番,其中武汉供应量井喷式增长,主要是由于上月军运会预售证管制使供应积压至本月。但从同比来看,仅有青岛、杭州等8个城市供应量小幅提升,近七成城市仍低于去年同期,合肥、福州等同比跌幅超50%。

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??成交:同、环比双降,一线企稳回升、二三线跌幅收窄

??11月,29个重点城市累计成交2255万平方米,同、环比分别下跌12%、1%。

??分能级来看,一线城市累计成交244万平方米,环比上升6%,同比上升28%。北京市场再度遇冷,成交量同环比双降,上海、广州和深圳市场略有回暖,成交量企稳回升。

??二三线城市累计成交2011万平方米,环比微跌2%,同比下跌15%。各城市市场持续分化,成交量整体涨跌参半,重庆、昆明、杭州等9城市场依旧坚挺,成交量同、环比齐增。其中,杭州上月因故暂停摇号导致多盘推售节点延期,部分网签数据顺次结转至本月,环比涨幅多达40%。反观,长沙、徐州、福州等成交量显著回调,环比跌幅都在50%左右。

??分区域来看,长三角成交表现亮眼,除徐州、南京成交走弱外,上海、杭州等多市成交量明显提升,宁波同、环比增幅更是超7成。中西部城市间显著分化,重庆、昆明、成都成交量企稳回升,但武汉、郑州、西安稳中有降,长沙市场急速冷冻,环比下降63%。随着供暖季的到来,东北地区市场进入传统销售淡季,长春、大连等成交量持续走低。

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??库存:六成以上城市库存小幅回升,超四成城市消化周期突破12个月

??11月,因供应明显放量,成交却持续走低,近七成城市市场供过于求,供求比皆超1,深圳、武汉、宁波更是在2以上。与此同时,6成以上城市库存量环比小幅回升,环比涨幅大都在10%以内;近7成城市同比仍处上升通道,武汉、青岛、长沙同比涨幅超40%。

??7成城市消化周期继续上升,4成以上城市突破12个月。受限于成交持续放缓,北京、大连、厦门、合肥等市消化周期进一步拉长,现已突破20个月,去库存压力着实不容小觑。反观,南宁、武汉等市场下行压力整体可控,消化周期皆不足6个月。

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??成交结构:中高档占比上升高档回调,上海、深圳90-120平增长明显

??从价格段来看,北上深中高档以及高档产品仍是市场成交主力。相较上月,中档及以下档次产品成交占比无明显变化,仅限于上海中档产品占比较上月回落4个百分点;中高档产品成交占比快速上升,上海、深圳环比均提高11个百分点;高档产品占比皆回调,深圳跌幅最大,环比减少10个百分点。

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??从面积段来看,北上深刚需、刚改产品最受市场欢迎,120平方米以下产品始终占据过半的市场份额,深圳成交占比接近8成。相较上月,各面积段成交占比变化不大。其中,上海90-120平方米、北京200平方米以上、深圳90-120平方米占比增长明显,涨幅都在5个百分点左右。深圳90平方米以下占比明显回落,环比减少5个百分点。

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??二手房:环比成交全线回升,深圳、杭州等部分城市同比近乎倍增

??11月,二手房市场有所回暖,7个重点城市累计成交485万平方米,同、环比分别增长29%和19%。

??环比来看,成交量全线回升,但涨幅有限,皆不足30%。同比来看,整体涨多跌少,受去年同期较低基数影响,杭州、深圳等实现翻倍增长;北京、苏州市场差强人意,成交量同比仍处下行通道。尤其是苏州,受限于调控政策持续高压,市场热度较去年同期相差甚远,同比跌幅渐有扩大的趋势。

??预计12月二手房市场仍将保持一定的市场热度,成交量有望继续回升,但整体回升幅度着实有限。

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??土地:成交量价趋稳,市场热度持续低位运行

??11月,全国300城经营性土地成交建面总计19030万平方米,同环比均下降5%;受成交结构性因素影响,平均楼板价环比上涨5%至2166元/平方米,同比也微增3%。

??房企拿地态度愈加谨慎,土拍热度持续低位徘徊,平均溢价率8.3%,和上月持平。尽管土地流拍幅数环比小幅回升,但流拍率与上月大致持平,显示土地市场并未进一步恶化。在优质地块出让带动下,一、二线城市溢价率小幅回升,但整体仍处低位,三四线城市溢价率则持续走低。

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??一线城市累计成交339平方米,环比上涨20%,同比下降44%;平均楼板价12504元/平方米,环比下跌11%。具体而言,广州土地成交相较活跃,月内共计出让6宗地,全部底价成交,葛洲坝联合体44.76亿元总价竞得南沙区横沥岛大体量地块。在宅地断供5个月之后,深圳终迎6宗宅地出让。其中,3宗地溢价率超20%,2宗地底价出让,另有1宗地流拍,土拍热度全然难比今年6月的盛况。

??二线城市累计成交3690万平方米,环比再降17%,同比下降7%;因厦门、杭州、南京等市均有多宗主城区优质宅地出让,带动二线城市地价环比上涨21%,平均楼面价升至4072元/平方米。具体而言,青岛密集加快供地节奏,成交建面多达301万平方米,但土拍过程毫无波澜,底价成交已是市场常态。受制于房企融资环境持续收紧,拿地态度愈加谨慎,即使是核心城市区位条件较好的地,若是盈利空间逼仄,也会遭遇流拍。譬如,南京本月流拍的地块均位于主城区,郑州也有一宗北龙湖板块的宅地流拍。由此可见,虽然核心城市加大了优质地段供地力度,但市场似乎并不买账,土地流拍现象时有发生,侧面映证房企对于未来市场信心不足。

??三四线城市累计成交15001万平方米,环比下降1%,同比微降2%;平均楼板价1463元/平方米,环比微增1%。热点三四线城市中,保定、东莞两市成交最为活跃,成交量皆超100万平方米。其中,保定土拍冷热不均,多数地块底价出让,仅单宗二环内宅地吸引多家房企争夺,最终触发熔断,二环内的新地王就此诞生。东莞土拍热度不减,华润以封顶价45.12亿元摘东莞南城的“巨无霸”CBD地块,刷新东莞总价地王纪录。

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??综上,市场下行压力正不断积聚,成交量持续走低,但并非失速,各城市市场行情波动起伏,各区域、各项目不断分化。鉴于年底乃是房企冲业绩的关键期,势必将加大营销力度,以价换量趋于常态化,成交量有望企稳回升。在房企融资环境持续收紧的大背景下,唯有抓销售、促回款,才能更好地抵御市场下行风险。

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