一线城市二手房市场分化:北上广持续低迷,深圳一枝独秀

综合2019-11-29 10:06:20来源:中房网

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??中房网讯 持续的房地产调控之下,多数一线城市的二手房市场现“寒意”。

??中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》中,反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,一线城市中,广州、北京、上海房价相对低迷,一季度房价微弱反弹后陆续开始下跌,仅有深圳在2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。监测数据显示,近一年来广州房价同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微涨0.81%,深圳同比上涨5.58%。

??实际上,一线城市的分化与政策有关。北京、广州和上海三个城市的房地产调控政策不变,市场预期稳定,在价格方面稳中有降,市场观望气氛浓厚。相比之下,由于深圳示范区、前海扩容、豪宅税调整等一波重磅利好助推,也使深圳的房地产市场在4个一线城市里走出了独立行情。

??北京:二手房市场向“买方”倾斜

??从今年7月份开始,北京二手房市场明显感觉到了冷意,虽然不断有房源和购房者出现,但成交量减少,且成交的房子多数都是打折出售。

??据媒体报道,在某中介门店内,销售人员展示了不少房源,但大部分都是上半年挂出的,很多房源至今看房次数依然是零。

??卖房者扛着房价不动,宁可挂牌一年多,也要卖到自己的心理价位。买房者有学区房刚性需求,但可选余地多,且凑首付难。因此,真正能够成交的数量并不多。

??据贝壳研究院提供给的统计数据显示,11月份的第三周,北京链家二手房成交量环比减少2.7%,成交均价为59129元/平方米,环比持平。另据诸葛找房数据显示,今年2月份北京二手房挂牌均价为6.27万元/平方米,而到了10月份则降至5.91万元/平方米。值得注意的是,11月28日当天(截至19点),北京降价房源有1829套,平均每套降价21.71万元,而涨价房源仅有107套。

??总体来看,北京二手房市场业主预期比较低,买方带看量也没有明显突破。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,受利率调整预期影响,未来成交量可能会有所回升,但房价总体仍呈现稳中下降态势。

??事实上,北京二手房市场的低迷,也与大批限竞房集中上市有一定关系。正是由于限竞房的井喷,对改善型购房者更有吸引力,从而分流了一部分原本属于二手房市场的购房者。即使部分限竞房也出现滞销现象,但首批10万套限竞房的入市,已经对北京二手房市场产生了极大压力。

??有业内分析人士表示,北京不断通过行政和经济手段进行楼市调控,虚热的房地产价格正在逐步降温,供求关系也在悄然发生转变,二手房市场正在向买方市场倾斜。

??上海:二手房成交量创今年新低

??据上海中原地产数据,今年3~4月份上海二手房市场经历了一轮成交高峰,随后成交量逐月走低,连续5个月环比下降后;9月份出现了小反弹,重新站上2万套“强弱分水岭”;但进入10月,成交量继续萎缩至1.6万套,环比下降达24.1%,成为今年较为罕见的跌幅。

??在成交价格方面,也呈现出低位盘整态势。根据国家统计局数据,上海二手房价格今年维持较为稳定的格局,前10月中,1月、7月价格环比持平,有3个月份微幅下跌0.1%~0.2%,而涨幅最大的4月及10月,也仅出现0.05%和0.06%微小涨幅。

??与去年同期相比,上海月度二手房价格指数则以下跌为主。中原地产月度成交价格指数也显示,今年无论是“小阳春”还是“金九”,两个成交高峰期的价格指数均低于2018年。

??某中介坦言:“现在越有性价比的房源越好卖,近期成交的价格都比之前的低,房子虽然多,但是房东挂牌价格偏高,反而不好卖,性价比不高也是成交量低的原因。”另一方面,随着新建住宅进入“卖不完”时代,二手房交易也受到了抑制。

??上海中原地产市场分析师卢文曦表示,上海还有新房二手房价格倒挂的现象,因此二手房价格有所抑制,加上买家对于未来价格的预期是“平稳”,只有价格到心理价位了才会入市。现在普遍谈价空间在5%左右,能够达到这个尺度才更容易促成交易。

??事实上,今年上海全市范围内的二手房挂牌数量都有了较大增长。根据中原地产数据,今年前47周上海二手房挂牌总量达到46.3万套,比去年同期多了2.5万套。诸葛找房数据研究中心月度数据显示,二手房挂牌套数最高点出现在8月及9月份,但进入10月后出现了较大幅度减少。

??但近期挂牌量似乎有所回升,在刚刚过去的一周(11月17~23日),上海二手房挂牌数量达到9605套,超过全年周平均值。“之前每周挂牌量大概在20套左右,现在每周在40套左右,有很大提升。大概是因为年底了,房东都在家准备卖房子了吧。”中介表示。

??卢文曦则指出,基于成交量比去年有所增加,对房东心态是有利的,因此挂牌上不会像去年再进一步调低价格入市,大多选择市价挂牌,只有部分急于成交的房东比较积极。对于置换客而言,只有价格合适,或者自己看中的某个房源才会主动降价求成交。”

??对于今年最后一个月的上海二手房市场情况,卢文曦预测:“最后一个月成交量应该在2万套以内,但跌破1.5万套也不太可能,大概率处于盘整收官。年底本身就不是交易旺季,加上市场也没有出现趋势性转变,并且近期成交又有下滑,市场观望情绪或再度增加。”

??广州:“银十”成交量为近5年的最低值

??进入11月,广州终于正式开启降温模式,踏起入冬步伐。

??虽然进入11月二手房市场表现有小幅回升,但回看10月份数据,广州近期楼市整体表现仍然低于往年同期。广州中原数据显示,10月份除国庆黄金周外,其余各周周度成交量仅1000宗水平,成交能力远不及7、8月份。而从2015~2019年广州二手住宅“银十”成绩单来看,今年“银十”整体表现不及格,成交量为近5年的最低值。

??一方面,广州新房市场部分楼盘近期促销力度大,部分客户被分流至一手市场;另一方面,目前市场以买方为主,客户仅遇到“心水”(粤语,意为喜欢、偏爱)价位才考虑入市,叫价相对强势,容易导致业客双方形成僵持局面。

??另一位中介人士则表示,买家在观望的同时,卖家的放盘意愿也在降低。“现在放出来基本都会被压价,不着急的自然就不愿意,但着急的议价空间还是很大的。”

??据广州中原研究发展部监测,10月各周报价指数均低于荣枯线50%,基本维持在25%~30%低位徘徊。尤其10月下旬时,报价指数更是下跌至26.4%,超七成业主报价有所下调,幅度在5%左右的居多。同时,10月录得新增房源数量亦不及9月同期,环比下滑12.6%。合富置业数据则显示,今年广州二手房市场成交当中,多达64%的楼盘二手成交均价低于去年同期。而在这些成交均价下降的楼盘当中,近七成的楼盘二手成交均价同比降幅低于10%。

??多位中介人士、投资客和业主也表示,今年广州二手房市场情况肯定不及去年,买卖双方多处于观望状态,但要是卖家急售也愿意在价格上作出较多让步。而在近日的实地走访中也发现,近期天河区华景新城板块着急出售的“笋盘”让利幅度都在40万~60万元。

??深圳:豪宅税实施后热点区域无房可卖

??今年以来,深圳楼市在出色的“小阳春”表现后,还没来得及淡静,又迎来示范区、前海扩容、豪宅税调整等一波接一波重磅利好,也使深圳楼市在4个一线城市里走出了独立行情。

??据乐有家研究中心数据监控显示,豪宅线调整一周后,深圳二手住宅成交量整体环比上涨72%,各区域成交普遍上涨。

??新政第二周(11.18-11.24)深圳二手住宅成交2094套,环比上升仅为11.09%。

??价格方面,深圳各区二手住宅挂牌价普遍上调,10区中有8个区域价格微涨,仅盐田和坪山微跌,全市环比微涨0.15%

??根据乐有家数据,豪宅线调整一周后,从成交量来看,福田等7个区域成交量周环比上涨50%以上。其中,光明区环比上涨250%,涨幅最大;其次是龙华区,环比上涨98%。

??一名福田区某中介门店的负责人表示,在豪宅线调整前,因为年底将近,其所在的店带看量有所下滑,就在豪宅线政策调整三天时间内,咨询购房或主动寻求购房信息的人数之前多了一倍。

??“豪宅税调整一周后,深圳中原二手成交量出现了较为明显的回升,增加4成以上。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦称,火爆的交易额也让地产中介“活过来了”,郑叔伦表示,深圳中原的佣金费用上涨了30%。

??根据走访发现,深圳豪宅税新政实施后,二手房市场反应迅速,成交量增涨明显,热点区域几乎无房可卖。但与此同时,市场深处有置业者焦虑,即便接受现实不还价,仍没能买到房子;有业主暗暗揣摩,怎样以合理的理由、较低的违约成本,撕毁已签的合约,攻防战随时上演;有西部中介开始挑选客户,推送市场新出的仅有的房源。

??美联物业全国研究中心总监何倩茹分析认为,对于深圳来讲,第四季度利好消息频出,因此房价虽有波动,但涨幅仍在预期范围内。政府也不愿意看到房价波动太大,未来房价涨幅若脱离预期,估计政府还将有后续办法来应对。

??来源:证券日报、每日经济新闻、时代周报,中房网综合整理

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