5000万以上豪宅网签量猛增 北京富裕阶层为啥爱买房?

薛宇飞2019-12-06 16:50:07来源:中新经纬

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??随着房地产市场调控的持续深入,北京楼市整体处于降温态势,新房、二手房的价格有所下调,但与此同时,豪宅市场的网签数据却大幅上涨。机构数据显示,今年北京市场上总价在5000万元及以上的豪宅网签量,是过去两年总和的2倍多,网签总金额是2018年的4倍还多。

??不过专家认为,从数据看的确是涨了,但这不代表豪宅市场一枝独秀。这是怎么回事?

??01  何为豪宅?

??何为豪宅?市场上没有统一的标准,而随着房价上涨,标准也会有所变化。有业内人士认为,当前北京市场的豪宅应该是单价10万元/平方米、总房款2000万元及以上的住宅,而能达到5000万元及以上,则是更高标准的豪宅。

??据中原地产数据研究中心统计,今年北京豪宅的网签量、网签金额等数据都高于过去两年。数据显示,从今年年初至12月2日,2000万元及以上住宅和别墅共计网签1419套,高于2017年的1227套和2018年的1111套;网签金额为502.86亿元,高于2017年的333.74亿元和2018年的335.17亿元。

??5000万元及以上的豪宅网签数据增长明显。数据显示,截至12月2日,今年北京5000万元及以上的住宅和别墅共成交176套,远高于2017年的19套和2018年的63套,是过去两年网签套数总和的2倍多;网签金额为154.13亿元,签约总金额是2018年的4.2倍,是2017年和2018年总和的3.2倍。

??豪宅市场今年的成交均价也有提高。中原地产数据研究中心数据显示,2016年-2018年及截至今年12月2日,北京2000万元及以上住宅和别墅的成交均价分别为78995元/平方米、75429元/平方米、77539元/平方米、83572元/平方米;5000万元及以上住宅和别墅的成交均价分别为89058元/平方米、109986元/平方米、92328元/平方米、95853元/平方米。

??豪宅市场签约数据的上扬,与北京今年整体的市场走势不太一样。据我爱我家(4.280, 0.00, 0.00%)研究院统计,除去今年10月,6月-11月北京二手住宅交易量一直处在1.2万套左右/月;而在楼市交易火热的2016年,当年的3月和9月,北京二手房单月交易量均突破3万套。对比看,以二手房交易为主的北京市场,当前交易量已经较高点出现腰斩。

??我爱我家研究院称,截至今年11月28日,北京11月二手住宅成交均价为54338元/平方米,环比10月下跌0.83%,同比去年11月下跌1.69%,为今年3月以来最低。近三个月的整体价格水平回到了年初,市场有 “以价换量”的表现。

??02  豪宅集中网签

??对于豪宅市场的表现,中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬采访时说:“从数据看的确是涨了,但这不代表豪宅市场一枝独秀。今年豪宅市场比较平稳,之所以签约数据会大幅上涨,则与限制签约致使网签时间过长有关。”

??张大伟称,从2016年开始,北京出台了严厉的楼市调控政策,为防止高单价、高总价的住宅项目拉高统计数据,相关部门对豪宅实施了“限签”政策,2016年-2018年购买的豪宅,其网签流程受到了管控。到了2018年底至2019年初,楼市调控效果显现,市场趋于平稳,豪宅的网签窗口也逐渐放松,二三年前已经实际购买的项目,到2019年才通过政府网签。最终的结果就是,今年的网签量大幅上涨。

??中原地产数据研究中心统计数据显示,朝阳区东三环的一处高端住宅项目,今年的网签量为99套,数量排在各豪宅项目前列。中新经纬3日从项目置业顾问处得知,该项目在2015年就已经开盘,大多数住宅在前几年已经陆续完成销售,至今还剩下一套7000余万元的公寓仍在出售。

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??上述研究中心称,2018年6月至2018年11月期间,北京5000万元及以上住宅和别墅的网签量只有1套,而2018年12月与2019年1月,分别达到了60套和61套,在之后的月份中,每月都有数套至数十套的网签量。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进也称,网签数据的上涨与放松网签是有关系的,放松后,除了之前的项目能够正式网签,新的高价项目也能入市。同时,北京的改善与高端居住需求依然存在,也带动了交易数据的上扬。

??除了限制网签的因素,业内也认为,购买豪宅所需要的资金量大,客户筹措资金的周期本来就长,这也会导致签约滞后。

??03  高端住宅供应减少

??调控以来,豪宅项目的成交量已经减少。克尔瑞研究中心撰文称,2018年,北上广深四个一线城市豪宅成交量均创近5年新低,甚至达不到2014年成交水平;北、上、广三城当年豪宅成交套数分别为2156、3610和503套,约为2016年豪宅成交套数的三成。文章中,该研究中心将北京2018年的豪宅标准划定为总房款在1445万元及以上的住宅。

??而在新增供应方面,北京当前绝大多数住宅用地在出让时就已经限价,刚需和改善型项目占据市场主流,豪宅的新增供应减少。从去年底开始,北京才出让了少部分不限价地块。张大伟称,随着北京土地供应指标的改变,高端项目的供应越来越少,现在在售项目都是企业四五年前拿的地,不少都只剩下尾盘。

??“由于严格的限价,北京已经不存在豪宅增量了,告别了豪宅市场。”张大伟进一步指出。

??严跃进对中新经纬分析称,限价政策会使得高端住宅的供应减少,但由于北京地区高端居住需求旺盛,有可能会带动存量和二手豪宅的交易,进而影响价格。克尔瑞研究中心称,当前国内缺乏好的投资渠道,中产阶级、富豪在没有好的投资项目的情况下,为避免通货膨胀,可能会倾向购买高端物业,豪宅项目也更容易受宠。

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