易居CEO丁祖昱:今年买房要精挑细选

胡天祥2019-11-26 08:32:00来源:时代周报

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  11月22日,易居企业集团CEO丁祖昱应邀出席由时代周报、时代财经、时代数据承办的“2019中国地产时代百强榜”,并在现场做主题演讲。
  丁祖昱表示,2019年,有很多的地产逻辑发生了变化。“第一,房地产市场在今年一二月份入冬,三四月份转夏,5-6月基本是夏末秋初,7-9月又进入新一轮的市场调节。这个变化过去没有看到过,很少一年当中历经春夏秋冬。”
  “第二个,就是在大家都感觉到巨大压力的情况下,商品房销售面积和销售金额再创新高。”丁祖昱预计,今年全国商品房销售面积有可能达到17.3亿-17.5亿平方米,销售额有可能达到16万亿-16.5万亿元之间。
  国家统计局发布数据显示,2019年1-10月份,全国商品房销售面积133251万平方米,同比增长0.1%;商品房销售额124417亿元,增长7.3%。
  今年买房子要“精挑细选”
  丁祖昱认为,今年地产逻辑的变化主要体现在客户、财富效应等方面。
  “房地产以前20%-30%是通过渠道带客,今天80%-90%是渠道来访,这个逻辑在发生巨大变化。我最近也在思考为什么客户不是自己过来的,是要渠道带过来的,核心是客户发生了变化。”丁祖昱进一步指出,客户变化的主要特征包括刚需少、90后购房需求分化、70后和80后的二孩等。
  另外就是中国房地产的财富效应发生很大的变化。
  丁祖昱称,在2016年之前买房的基本都赚了。在更早之前买房的奠定了家庭的阶层,他的阶层单纯从财富来说发生了变化。
  “但是,2017-2019年以后有多少人买房子还能够赚钱?如果把税费和首付资金成本扣掉,我想赚钱比重大幅度下降,甚至扣除相关费用后没赚钱的、亏钱的数量也非常多。购房逻辑发生了变化,从原来最好的投资品,到今天要精挑细选。”丁祖昱表示。
  十年左右房地产税会真正出现
  谈及房地产税,丁祖昱认为,后年房地产税会慢慢开始落地,十年时间房地产税会真正出现。
  他预测,二手房规模会平稳。“原先的逻辑靠多拿钱、多拿地,高周转。除了高周转是正确以外,今天金融环境已经不支持你多拿钱了,市场发生巨大变化,没有财富效应,凭什么靠过去的逻辑做大规模?”丁祖昱说道。
  针对各能级城市,丁祖昱给出的关键词是:分化和集中。
  “集中是前五十强城市的总投资额和销售额越来越高,分别占60%和64%,未来还会更高。”丁祖昱认为,从集中也可以看到分化,分化有两种,一种是城市间的差异更大,甚至一个楼盘不同户型、不同楼层的差异也很大。
  丁祖昱预估,今年企业还是可以交出一份不错的答卷,无论是销售,还是利润。“12月份是企业供应和销售的最高月份,1/3的项目会集中在12月份供应。”
  他同时提醒,企业压力也很大,这么多盘推出来,但客户没有增加,渠道是因为企业给的佣金高才拉过来,不是因为产品好才拉过来。如何去化,成为房企在年底面临的最大考验。
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