养老地产前景看好 房企坦言“目前还不赚钱”

罗莎琳2019-12-09 09:10:44来源:信息时报

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??12月5日,自然资源部发布《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》(以下简称《意见》)指出,在编制市、县国土空间总体规划时,应当根据本地区人口结构、老龄化发展趋势,因地制宜提出养老服务设施用地的规模、标准和布局原则。对目前老龄人口占比较高和老龄化趋势较快的地区,应适当提高养老服务设施用地比例。新建城区和新建居住(小)区要按照相应国家标准和规范,配套建设养老服务设施……近年来,随着老龄化人口问题日益突显,国家对于养老地产的利好不断,而房企也嗅到了其中的商家纷纷涉足该领域。不过记者了解到,对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。有房企甚至坦言,养老地产基本上还处于一个普遍亏损的状态。

??扶持:康养地产用地或优先安排

??《意见》指出,合理界定养老服务设施用地,明确养老服务设施用地范围。养老服务设施用地是指专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管照护、医疗卫生等服务的房屋和场地设施所使用的土地,包括敬老院、老年养护院、养老院等机构养老服务设施的用地,养老服务中心、日间照料中心等社区养老服务设施的用地等。

??同时统筹规划养老服务设施用地空间布局,保障养老服务设施规划用地规模。各地要强化国土空间规划统筹协调作用,落实“多规合一”,在编制市、县国土空间总体规划时,应当根据本地区人口结构、老龄化发展趋势,因地制宜提出养老服务设施用地的规模、标准和布局原则。于此同时,《意见》还提出要保障和规范养老服务设施用地供应,规范编制养老服务设施供地计划。市、县自然资源主管部门应当根据本地区养老服务需求,分阶段供应国土空间总体规划和详细规划确定的养老服务设施用地,并落实到年度建设用地供应计划,做到应保尽保。具备条件的地区,可在建设用地供应计划中明确拟供应养老服务设施用地的宗地位置、面积、用途等。涉及新增建设用地的,在土地利用年度计划中优先予以安排。

??近年来,对于养老产业的发展,国家出台了不少政策扶持。养老地产从2013年政策元年以来,逐渐成为养老服务领域改革的重点,从土地供应、优惠鼓励、政策监管、融资模式等方面,加快推进养老地产的发展进程。在与养老地产相关的关键政策与要素环节中,“土地供应”成为限制养老地产发展规模、经营模式及整体价值有效性的关键要素。2018年9月,国务院出台《完善促进消费体制机制实施方案》,取消养老机构设立许可,建立养老机构分类管理制度,进一步放宽市场准入。2019年4月,国务院办公厅发布关于推进养老服务发展的意见其中提到,鼓励各地探索利用集体建设用地发展养老服务设施。

??前景:养老产业将是万亿蓝海

??目前我国老龄化问题日益突显,国家统计局数据显示,2018年年末中国大陆总人口约为13.95亿人。其中,全国60岁及以上人口超过2.49亿,占人口比例的17.9%。65岁及以上老年人口达到1.6亿,占11.9%。国际社会公认的是,“老龄化”社会是指一个国家65岁以上人口占比超过7%。而当这个比例超过14%,即被认为进入深度老龄化社会。人口老龄化无形中让养老产业成为一个万亿蓝海。艾瑞咨询预计,2019年养老行业规模达4.4万亿,2023年规模将达13万亿,年复合增长率达30%。

??随着养老需求总量增长,加之第一批中产阶层退休在即,有望推高中高端养老消费需求,养老产业潜在市场规模可观。平安证券认为,在国内需求与日俱增的背景下,养老产业发展启动在即。从发展趋势上看,随着未来养老产业市场持续细分,房企与养老资源方的合作将更加深入,有望双向合作共建、收购、参股、并购等,充分整合各方资源,其中医养结合发展将是大势所趋。

??《意见》内容(部分)

??●合理界定养老服务设施用地,明确养老服务设施用地范围。

??●统筹规划养老服务设施用地空间布局,保障养老服务设施规划用地规模。

??●要保障和规范养老服务设施用地供应,规范编制养老服务设施供地计划。

??现状:房企纷纷涉足

??康养地产

??《中国养老产业白皮书》中显示,预计到2020年我国养老地产市场空间将达到7.7万亿元,2030年将进一步扩张到22.3万亿元。万亿市场缺口背后,敏锐的房企已经嗅到了其中潜在的商机。面对养老地产的蓝海,就算尚未摸索出适合的盈利模式,各大房企却仍然趋之若鹜。

??“融心融爱·颐养健康”融创中国康养品牌发布盛典在山东青岛举行。会议现场发布了融创中国康养新品牌“融爱家”。“康养是一个超过10万亿的行业。这是一个巨大的市场,但也是一个比较难做的市场。”融创中国董事会主席孙宏斌表示。据介绍,融创在青岛西海岸共投资了3000亿元。截至目前,融创中国康养项目一共有22个,其中已建设项目14个。山东和云南是融创布局康养项目最多的省份,分别有五个。另外河南有四个康养项目、四川有三个康养项目。据了解,融创的第一个康养项目——青岛融创阿朵小镇藏马山颐养社区将于2020年5月投入运营。

??而万科在养老地产领域的尝试走在前列。从2009年开始,万科发力养老地产,已经形成三大养老产品系,分别为长者公寓“随园嘉树”、康复护理中心“随园护理院”和社区居家养老服务中心“随园之家”,盈利模式主要是倚靠出租床位、出售养老服务;富力目前已有三个项目处于筹建阶段,分别为:广州番禺旗舰康养综合体、惠州龙门南昆山颐养公馆、天津富力新城养护中心。各项目将于2020年装修完毕,于2021年正式开业。

??不仅大型房企垂涎康养地产,一些中小房企在转型的道路上也纷纷瞄准了这一块蛋糕。在2018年年报中,粤泰地产公司表示,将坚持拓展多元化发展的道路,通过子公司粤泰健康全力打造“粤泰健康高端医疗护理服务平台”,不断整合强有力的健康产业资源,并将其作为企业创新升级的重要领域进行培育。

??盈利:目前做养老地产普遍亏损

??有业内人士指出,养老地产虽然前景广阔,但对于高投入、慢产出的养老地产而言,如何盈利成为每个房企操作养老地产项目的难题。据悉,目前,养老地产盈利主要通过养老地产土地升值、养老服务消费、养老设施消费、养老服务私人定制。

??易居研究院总监严跃进告诉记者,我国养老地产目前仍处于起步阶段,各类房地产企业的养老地产盈利模式主要有以下几种:销售房产、挣租金或者会员费、租售共举。三种盈利模式各有利弊,自持需要有强大的资金流和一定的产品开发能力,能够很好的把握老年人群的关键需求;租赁、会员制需要拥有娴熟的运营能力和优质的服务能力。

??记者了解到,融创的康养地产模式一是做养老病房,二是为融创社区提供养老服务,三是提供候鸟式健康养老服务。孙宏斌在现场表示:“康养行业是个巨大但很难做的行业,找不到合适的商业模式。”“老孙也说了,融创做这件事,不急功近利,我们有耐心去做好。”融创执行董事、执行总裁兼北京区域集团总裁荆宏也承认,基本上这个行业还处于一个普遍亏损的状态,今天做养老并不挣钱,很多做养老都是通过房地产利润反哺养老。

??对于目前房企养老地产盈利难的问题,房地产专家邓浩志建议,布局养老地产可发挥房企建住宅的优势,但是养老地产并不简单属于地产+,更多应该是提供养老服务,特别是医疗服务,护理服务,房企并不擅长,因而可以和一些国内外的医疗机构和养老机构合作。而记者也了解到,恒大养生谷和哈佛布莱根医院合作建设的博鳌恒大国际医院,可供养生谷住户医治疑难杂症;保利旗下各“和熹会”项目与北大医院建立合作,北大医院将为和熹会项目提供医疗绿色通道合作单位,为“和熹长者”提供优先预约挂号、住院就诊服务、特需诊疗等服务,并为各“和熹会”项目提供医护技能培训及指导。

??此外,也有房企表示,尽管利好政策出台密度加大,但关键问题尚未破解,实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题,比如融资支持、养老用地供应、营利性养老机构税费、津补贴、监管等问题,尚未完全破解,政策体系尚需进一步完善。

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